Todo comenzó en 1998, cuando el primer
Gobierno de Aznar, con Rato como asesor, se empeñó en lograr que el precio de la
vivienda fuera más asequible para todos los españoles y reactivar de paso el
sector inmobiliario, muy tocado tras la crisis del 92. Para ello aprobó una
nueva Ley del Suelo. O al menos eso es lo que dijeron en su momento. Otras lenguas,
seguro que perversas, aseguran que fue una petición de muchos políticos municipales
que querían tener recursos a su alcance. Recursos en suelo o lo que es lo mismo
en dinero.
El caso es que dando mayores
disposiciones municipales sobre el suelo éste no se abarató sino todo lo
contrario. Y la vivienda para todos los nacionales tampoco. Eso sí, comenzó un
negocio muy lucrativo, el del ladrillo, para unos cuantos españoles–demasiados-
visto lo que pasó. Ya es imposible dar marcha atrás, pero en la distancia y en
los juzgados puede verse que la mayoría de los casos de corrupción sucedidos
tienen como causa la especulación inmobiliaria y la recalificación de terrenos.
Municipios de cualquier color político repartiéndose el botín con sus
controladores autonómicos que además “intercedían” con la Caja Provincial para
conseguir el dinero necesario para la operación. Todo ello, sin hablar de que
estas recalificaciones, y las construcciones que les siguieron, han sido el
principal daño causado al medio ambiente y la biodiversidad en nuestro país
durante los últimos veinte años.
Y aunque ahora se rasgue las
vestiduras, el PSOE no se opuso a tamaño dislate que multiplicaba las
posibilidades de corrupción por 8.000, o algo más que es, o era en aquella
época, el número de municipios españoles. Y si no se opuso es porque también le
interesaba y esperaba poder captar recursos. Así, sin discusiones, se dieron
las llaves del cofre del tesoro a políticos de bajo nivel y escasa preparación,
que llenaron las arcas municipales y las
cuentas de los partidos sin olvidar, en muchos casos, las suyas propias.
Y preparado el escenario llegaron los
actores del drama que se avecinaba. Políticos de toda laya que estaban en
política “para hacer dinero”, promotores
antiguos, o de nuevo cuño, de esos del
Mercedes 190 y el “peluco de oro” y que ponían en contacto a los políticos con terratenientes
que se dejaban querer. Para cerrar el círculo faltaba el dinero y éste llegó,
en principio, desde esas instituciones netamente españolas, contestadas por la
UE como un anacronismo y en las que los dos partidos principales tenían las
manos metidas hasta los tobillos: las Cajas de Ahorros. Estos organismos iban a ser la piedra
fundamental para conseguir traer del futuro ingentes cantidades de dinero, para
invertir en suelo y viviendas, y que hipotecan
ahora a los españoles imposibilitando la
salida de la crisis por ausencia de financiación.
Y se inició la fiesta para algunos que ahora
pagamos entre todos. La era dorada del derroche y los megayates.
El precio de las viviendas, a pesar de
las previsiones aznaristas, subió de año en año y de mes en mes, de forma
espectacular –casi un 30% en el 2006.
Tanto como los casos de corrupción municipal, muchos de ellos aún sin
juzgar o prescritos. La costa se enladrilló sin nadie que se atreviera a decir
nada, salvo Greenpeace, que fue acusada de querer frenar el desarrollo español
y de ser enemiga del progreso.
A las Cajas se sumaron los bancos, y a
los políticos municipales los autonómicos, con obras faraónicas “porque mi
Comunidad se lo merece” era su frase repetida. Y así nos hicimos con
aeropuertos sin aviones, autopistas sin
coches, Centros de Congresos sin congresistas e Instituciones Feriales de
primer orden, haciendo certámenes de novias, de coches de segunda mano o de
alimentos macrobióticos.
Y los números fueron aumentando de
manera obscena, al igual que los títulos absurdos…los primeros en construcción
en Europa; el mayor ratio en consumo de cemento; los mayores incrementos de precios…Íbamos
disparados, hasta que nos salimos en la curva del 2008 con Lehmann Broters como
copiloto. En enero de aquel año el Instituto Nacional de Estadística español
anunció una fuerte bajada de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer
trimestre de 2008) y de la contratación de hipotecas (un 25% en enero de 2008),
por lo que ahora se considera ese momento el de la explosión de la burbuja
española
Burbuja ésta que había sido negada de
forma sistemática por los agentes del mercado y los partidos políticos,
interesados todos ellos en que el negocio siguiera en marcha sin tener en
cuenta las catastróficas consecuencias que su cortoplacista visión iba a tener.
Según el Banco de España, en el periodo 1997-2007 el precio de la vivienda en
España se había incrementado alrededor de un 150% en términos nominales, lo que
corresponde con un 100% en términos reales, el[] precio máximo se alcanzó al final
de la burbuja, en 2007; en ese momento comenzó el descenso en el precio de la
vivienda. [
]Ahí
acabó todo el espejismo de crecimiento, se vendieron los megayates, y ante la
falta de dinero engrasando la maquinaria comenzaron a saltar los engranajes de
la corrupción por todas partes. Era como
si todos hubiéramos tenido los ojos cerrados con los billetes que caían desde
los edificios en construcción y mientras lleváramos el bolsillo lleno todo nos
daba igual. Los más listos ya se habían retirado del negocio en el que sólo
quedaban los más pardillos y los que habían llegado al final. Las quiebras de las constructoras se
multiplicaron, y daba igual el tamaño que tuvieran ya que ante el desastre la
única diferencia es que hacían más ruido al caer.
Y con las quiebras, nuestra geografía
comenzó a llenarse de edificios por vender, por terminar o por levantar; con
urbanizaciones en mitad del campo llenas de farolas y calles que no llevaban a
ninguna parte y en las que las malas
hierbas crecían con profusión. A la vez y conforme el paro comenzaba a subir en
un Tourmalet duro e interminable, las fachadas de los edificios se llenaban de
anuncios de "Se Vende" y las noticias de desahucios comenzaban a ocupar espacio
en los periódicos. Los bancos, tan generosos un año atrás dando hipotecas al
100% con un 20% suplementario para el Cayenne, cerraban el grifo del dinero y
agudizaban la crisis, imposibilitando que los pocos interesados en comprar pudieran hacerlo y
logrando que los promotores enganchados se fueran al hoyo en tiempo record.
Y hasta aquí todo ha sido ajuste,
suave en un principio, duro después y
más duro a continuación. Y llegó la nacionalización de numerosas cajas
de ahorro quebradas: Caja Castilla-La Mancha, Caja Sur, Caja Mediterráneo, Nova
Caixa Galicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia y las ayudas públicas para fusiones de otras muchas
entidades bancarias. Con esta medida socializamos sus pérdidas entre todos los
españoles poniendo un dinero –se estima que podría superar los 105.000 millones
de euros- que será difícil por no decir imposible recuperar.
Durante
los años de bonanza, el “afán constructor”, como se publicitaba una conocida
inmobiliaria, se tradujo en la construcción de 525.331 viviendas en el 2003,
586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005 y más de 800.000 en el 2006. Por
supuesto que no todo se vendía y así en el 2004 se vendieron un total de 295.000,
en el 2005, unas 336.000 y en el 2006 unas 600.000 unidades, []lo
que indicaría una acumulación de viviendas nuevas. Significativamente, el
parque de viviendas vacías en España era en 2005 de 3,35 millones, lo que
supone un 14% del total.
Tenemos en estos momentos más de 900.000
casas nuevas, casi todas propiedad de bancos, terminadas y esperando comprador.
Terrenos recalificados en todas las Comunidades Autónomas y que sólo en la Comunidad Valenciana, una de
las más afectadas por la corrupción y los pelotazos urbanísticos, podrían
albergar más de un millón y medio de pisos. Recalificaciones que han terminado
con casi toda la costa mediterránea virgen y se han extendido por el interior
en patatales lejanos de los centros urbanos. Por si esto fuera poco más de un
millón y medio de propietarios, asfixiados casi todos por la situación
económica y el paro, intentan vender su propiedad con muy pocas perspectivas de
éxito. Y lo que es peor, están atrapados en un bucle maléfico ya que cuanto más
tardan en vender más ha bajado la casa de precio y su venta pudiera llegar a no
cubrir el valor de la hipoteca pendiente. Así, en 2014 el número de hipotecados en
España cuya vivienda vale menos que el préstamo pendiente de pagar subirá hasta
el 10,7% y, previsiblemente, llegará al 11,3% en 2015. Esto se traduce en que
unos 580.000 propietarios podrían perder dinero si quisieran vender su vivienda
o podrían sufrir un desahucio quedando a deber dinero al banco si su situación
económica empeorase.
En estos momentos el valor del
inmobiliario se ha ajustado hasta llegar a los precios que tenía en marzo del
2003. Por supuesto que esto es una cantidad media y que en algunas zonas habrá
bajado más y en otras menos. Es decir, los que compraron en 2002 que, tras la
entrada de España en el euro con las vacilaciones del momento, fue el momento
en que los precios comenzaron a inflarse hasta llegar al paroxismo del 2007,
están llegando al límite de su apuesta inmobiliaria y cuando termine esta
crisis, que terminará, podrán vender al valor que compraron y olvidar las
fastuosas revalorizaciones que experimentaron los pasados años.
Esto es el escenario lógico que
debiera suceder si los bancos y su financiación quieren, que de momento es que
no. Las hipotecas son una rara avis, cara para los que se la conceden y con
unos diferenciales para los no clientes que pueden estar por encima del 3,5%. Y
esto no anima al mercado inmobiliario.
Ahora mismo la oferta es desmesurada,
con más de dos millones de propiedades en venta entre obra nueva y vivienda
usada. Y en los dos mercados son los bancos los que mandan con la hipoteca en
la mano. Ni el promotor que aún sobrevive, ni el particular que quiere vender
su propiedad, lo conseguirán si el banco no da la financiación al posible
comprador. Y el banco es juez y parte, ya que también dispone de una inmensa
cartera inmobiliaria a la venta, que podría llegar a más de 700.000 pisos entre
todos las entidades juntas. Pisos de
promotores arruinados o de particulares desahuciados. Y está claro que a la
hora de pedir la hipoteca sólo la obtendremos si el piso que queremos es del
banco; y con buenas condiciones y en algunos casos al 100% de su precio.
Artículo aparte merece hablar de las
grandes operaciones que administraciones y bancos, incluyendo a la Sareb, están
haciendo con los fondos de inversión oportunistas, bien llamados fondos buitre.
Fondos llegados a España durante el 2013, de la mano de políticos y banqueros
españoles, y que se están beneficiando de las inmensas cantidades de dinero
público destinado a sanear las entidades financieras perjudicadas por un
ladrillo que ahora se vende agrupado y barato. ¿A quién benefician estas
operaciones? ¿Qué bancos están detrás de esos fondos?
En estas condiciones es difícil que la
situación mejore en poco tiempo. La digestión de toda esta inmensa oferta
inmobiliaria va a ser lenta, sobre todo por unas necesidades a la baja. Y es que las perspectivas para los próximos
años apuntan a que en el periodo 2011-2015 se crearán anualmente 165.000 nuevos
hogares en España, frente a los casi 400.000 entre 1997-2009. Es preciso tener
en cuenta también la vuelta a sus países de muchos de los inmigrantes que
llegaron a España durante la década prodigiosa, que están dejando viviendas
vacías que se añaden al mercado inmobiliario de venta o alquiler.
La perspectiva de solución ya se ve,
pero va ser lenta y no va a llegar a todos los sitios por igual. El Consejo
General del Notariado ha comenzado el año dando buenas noticias a los
propietarios de viviendas. En su informe de abril, ceñido al terreno y basado
en operaciones reales, nos indica que el número de compraventas de casas en
febrero creció hasta un 39,8%, hasta las 26.602 transacciones, respecto al
mismo mes de 2013. Ya en el mes de enero
se disparó un 59,2%. También los precios se recuperan y así, se
incrementaron un 0,6%, que es mucho menor que en enero, cuando lo hicieron un
8,6%, pero va marcando tendencia.
Es preciso, en todo caso,
controlar todo el suelo de reserva para no comenzar a construir antes que de
verdad sea necesario. Los ayuntamientos se debaten entre la pobreza y la
tentación urbanística, y es que han sido demasiados años en los que el modelo
funcionó y les llenó los bolsillos y las arcas. Ya hay algunos, como el de
Gandía, que quieren meterse en nuevas aventuras recalificadoras, en este caso
con su último trozo de costa virgen y protegida Tal vez fuera necesaria la
puesta en marcha de un Plan Nacional de recuperación del sector y de salida
organizada de la crisis. Pero claro, se chocará con las CC.AA., sus competencias
y sus intereses partidistas y dudo mucho que el actual Gobierno tenga fuerza,
tiempo y legitimidad para liderar un Plan que será complejo. La vivienda es una
necesidad básica para los españoles y si estamos como estamos es porque muchos
lo entendieron como negocio. Y así volatilizaron el sector inmobiliario
convirtiendo el ladrillo en azucarillo, aunque bastante amargo.
No hay comentarios:
Publicar un comentario