Que el mercado inmobiliario está
mejorando resulta una afirmación obvia, a la vista de la cascada de datos que
cada día lo aseveran. Que 2015 cerrará con mejores cifras que el 2014, también
y que el 2016 seguirá en la misma línea, parece evidente. Sin embargo surgen dudas de la profundidad y duración
de este cambio, dudas razonables. Y es que la estabilización del mercado, que
no la recuperación que se observa, no está exenta de altibajos y riesgos. Y uno
de ellos es que ya hay empresas y personas desempolvando las antiguas mañas y
buscando las grúas en los almacenes.
Se han acabado ya los tiempos de los chollos
deslumbrantes en la vivienda, incluidos
los bancarios, si es que alguna vez los hubo en verdad. Se han acabado también
los anuncios insultantes, que en los portales inmobiliarios pretendían comprar
pisos en 8 ó 10.000 euros, aprovechándose de la mala situación en que la burbuja,
los bancos y el Gobierno habían dejado a muchos hipotecados. Eran, decían sus
anuncios, matrimonios sin recursos, estudiantes necesitados, jubilados sin
pensión, ONG con proyecto humanitario, abuelitas desvalidas…. Y detrás de los
anuncios, inversores privados o empresas sin escrúpulos –como casi todas en este
negocio de la carroña- que pretendían sacar tajada del mal ajeno. Esos anuncios
aún siguen, por inercia, pero ya la situación no es la de hace cinco años.
El panorama ha cambiado en
muchos aspectos, en ese y en el de que los compradores tengan la sartén por el
mago y hagan ofertas con descuentos del 40 ó 50%. Ahora ya no se puede intentar
más del 20%, a menos que queramos que nuestro interlocutor se levante de la
mesa con imprecaciones diversas. Y es que hay
compradores en el mercado, no demasiados, pero los hay. Sobre todo para la vivienda de
segunda mano, que es la estrella, porque la nueva sigue sin levantar cabeza y empeorando de mes en
mes.
Pasado ya el momento de los
pequeños carroñeros y de los fondos buitre, que hicieron su agosto con
diferentes administraciones, como la del Partido Popular en Madrid, quedan
todavía presentes muchos de los indeseables efectos de aquella burbuja
inmobiliaria que cambió la faz de España. Y uno de ellos, con el que vamos a
tener que convivir aún muchos años, es el de la digestión de todo lo que quedó
por vender.
Durante el decenio 1998-2007
se construyeron unos 6 millones de
viviendas. A todas luces un exceso paranoico, ya que con menos de la mitad
hubiera sido suficiente para cubrir las necesidades demográficas de alojamiento.
Y aquí está el quid de la
cuestión, se ha tratado a la construcción de la vivienda no como una medida
social con el objetivo de garantizar el derecho
de los españoles a un bien básico, como consagra la Constitución. La
construcción de la vivienda se ha orientado, como un negocio, generador de grandes plusvalías,
impulsor de un desarrollo fácil y rápido, en el que los municipios compiten
entre sí por llevarse los vecinos. Pero además, generador de corrupción e insostenible
desde el punto de vista económico y territorial.
Se calcula que hay 600.000 viviendas nuevas excedentarias
por vender, muchas de las cuáles, que algunas fuentes cifran en 150.000, no se venderán jamás. Situadas en lugares
inverosímiles, lejos de los centros urbanos, en zonas en las que la demanda de
vivienda es inexistente, sin mercado laboral… componen un panorama del que nos
va a costar mucho tiempo desembarazarnos…hasta diez años según las zonas.
A esas viviendas, que
surgieron al calor de un boom inmobiliario auspiciado por pelotazos varios,
empresarios sin escrúpulos, dinero fácil y políticos necesarios, es preciso
añadir el millón de viviendas de segunda mano, cuyos propietarios han puesto a
la venta. Este excedente está situado en distintas proporciones entre las zonas
metropolitanas –casi 700.000- la costa -300.000- y las 600.000 restantes
distribuidas por todo el Estado. Y el
panorama que surge ante este stock desmedido no es precisamente halagüeño y
tendría que manejarse con inteligencia y control. Algunos dicen que el mercado
regula y pudiera ser que fuera así, si no hubiera intereses espurios que lo
prostituyen, porque estamos en la situación en la que estamos, propiciada por
un “mercado libre” y descontrolado.
El ritmo de absorción de este
inmenso stock de casas en venta es bajo, en concreto de unas 60.000 viviendas
por año debido a la ausencia de crédito por parte de los bancos, el descenso de
los salarios, el paro y la inestabilidad laboral.
En estos momentos crece el
número de hipotecas concedidas y se incrementan también las operaciones de
compraventa. Los tantos por ciento de crecimiento son
muy llamativos, pero como sucede con la estadística, también son muy engañosos;
y es que partiendo de la cifra de ventas de que se salía un año atrás,
cualquier incremento parece excelente.
Durante el primer trimestre
de este año se han vendido, de acuerdo a los datos publicados por el Ministerio
de Fomento, un total de 104.530 viviendas, lo que supone un aumento del 13,9%
en comparación con el mismo periodo del año anterior. La vivienda de segunda
mano continúa siendo la estrella del mercado inmobiliario y es que sus ventas
-91.499 unidades- representan el 87,5% del mercado. Por su parte, 13.031
transacciones fueron de vivienda nueva, lo que representa un 12,5% del total. Los
datos anuales de junio, a junio, reflejan unas compraventas totales de 382.471
viviendas. Nada que ver con los datos de 2006, cuando en plena histeria
colectiva de compra de vivienda –como si se fueran a acabar- se realizaron un
total de 955.186 operaciones, es decir, 2.617 viviendas al día, 109 viviendas
cada hora.
El crecimiento, tanto en
ventas como en precios, está siendo muy irregular y va por zonas. Podemos buscar
las razones en varias circunstancias, como son la presencia de una demanda sostenida, propiciada por una recuperación del crédito y
del empleo, la baja oferta en vivienda nueva o insatisfactoria en la segunda
mano, la ausencia de excesos de la burbuja inmobiliaria y la presencia de
compradores extranjeros. Madrid, Barcelona, Costa del Sol y las islas, son las
regiones en las que está no solo estabilizándose el mercado sino
incrementándose las ventas y los precios. En el resto del estado la coyuntura
aún es indecisa y muy irregular, no se
venden viviendas porque no se necesitan.
Y en esta última constatación
radica una gran parte del problema mental que padecemos. Porque a pesar de
saber hasta la saciedad que no necesitamos más viviendas, parece que todos los
esfuerzos y declaraciones de próceres diversos, van dirigidas a recuperar la
capacidad del sector para construir nuevas viviendas y vender las existentes.
“Reactivar el sector” se comenta una y otra vez, reactivarlo para impulsar la
economía y el empleo. Está bien como objetivo, pero la idea de tratar a la vivienda como un objeto de consumo es
insostenible porque la demanda es limitada.
Pero hay otra cuestión
importante que no se está teniendo en cuenta y que podría estar desvirtuando la
estadística. Y son los centenares de miles de familias que en estos cinco años
pasados no han podido comprar su casa soñada por falta de crédito, o no han querido hacerlo,
asustadas por lo que estaba pasando y esperando encontrar mejores precios al
mes siguiente. Conforman una demanda
embalsada de compradores, de entre 35 y 45 años –cambio generacional- que se
irá digiriendo en estos dos años. Y que ya está saliendo al mercado.
¿Y luego?, es decir, a partir
del 2017, cuando la demanda embalsada actual esté agotándose ¿qué va a pasar? Hay varias incertidumbres y otras certezas a
tener en cuenta. El equilibrio nacional entre oferta y demanda neta de vivienda
se prevé se alcance a finales de 2016, pero a partir de ese momento, en una
situación algo más estabilizada, la demanda será insuficiente para disolver
todo el excedente almacenado en un tiempo razonable, ya que las condiciones
demográficas a la baja, creación de nuevos hogares en descenso, empleo aún
precario y esfuerzo financiero en aumento, no pronostican una mayor fuerza de
la demanda en el mercado. La situación de la promoción inmobiliaria en algunas
zonas, que está aumentando, pudiendo volver en algunos casos a pecados
anteriores, presionará los precios hacia el estancamiento. La recuperación del
mercado se consolidará de forma distinta dependiendo de las zonas, el excedente
y la demanda existente en las mismas.
España está perdiendo
población. La natalidad está entre las más bajas de Europa, los inmigrantes
marcharon y lo siguen haciendo, a sus lugares de origen, machacados por un país
que no les ofrece empleo. Nuestros jóvenes se van por la misma razón. Y menos
población necesita menos vivienda. Las expectativas laborales y de salarios, en
un país que ha perdido gran parte de su industria, no son buenas. Este oscuro futuro
condiciona también el crédito que no está por volver a asumir riesgos. Por demografía España perderá medio millón de personas hasta el 2021, por las
otras variables es menos predecible y tendrá mucho que ver con la situación
económica y con el fortalecimiento del mercado laboral.
Durante el periodo 2011-2015
el número total de hogares creados entre los menores de 40 años, a consecuencia,
casi siempre, de la emancipación, ha
superado los 1,35 millones, mientras que los que van a desaparecer en los
grupos de mayores de 75 años suman una cifra próxima a los 850.000. En el grupo
intermedio de adultos se produce un decrecimiento de cerca de 65.000 hogares.
El saldo neto equivalente al crecimiento del número de hogares durante los
cinco años será de 450.000, es decir unos 90.000 al año.
Para el segundo quinquenio de
la década, la previsión del crecimiento total de hogares será notablemente
inferior, situándose en el entorno de los 260.000. Y esto se producirá porque desciende la
creación de hogares en los segmentos en edad de emancipación (1,23 millones) y
se incrementan los de desaparición forzosa entre las edades avanzadas (900.000).
Con estos datos puede
afirmarse que en España se crearán una media de unos 275.000 hogares al año
hasta 2016, si bien desaparecerán también anualmente unos 185.000. Después,
hasta 2021, el flujo medio anual de hogares creados estará en el entorno de los
246.000 con una cantidad media de desapariciones de 195.000. El incremento
medio anual de hogares, por lo tanto, será respectivamente de 90.000 y algo más
de 50.000.
Si cómo se piensa, hasta 2021
se va a producir un aumento de poco más de setecientos mil hogares, y el Censo de 2001 informó que existían 3,3
millones de viviendas vacías, que será otro millón más en la actualidad, (600.000 sin vender, en manos de las
promotoras o los bancos), parecería que en España no se necesita construir ni
una sola vivienda más en los próximo diez años. Pero esto no es así ya que el
mercado de la vivienda es bastante cerrado y su incidencia se refleja por zonas
geográficas pequeñas. Por poner un ejemplo, el patatal de Seseña, con más de
5.000 viviendas construidas y 13,500 previstas, no tiene apenas incidencia en
el actual mercado de la vivienda de Madrid capital, que está a 38 kms de distancia.
El problema de España es que
su desindustrialización, incentivada desde los primeros gobiernos de Felipe
González, llevó al país a una situación que convirtió a la vivienda en una
industria indispensable. Una industria nacional, con una incidencia sobre el
PIB que no tienen otros países europeos y también sobre la fiscalidad y el
empleo, como descubrió el tándem “tanto
monta, monta tanto Aznar como Rato”. Esta industria, auspiciada desde el poder
político, ha generado grandes plusvalías y beneficios para promotores,
constructores, bancos, municipios…y corruptos diversos. Y ha sido percibida por
la sociedad española como impulsora del desarrollo económico. Esta es la razón
por la que de forma equivocada, la sociedad en su conjunto se empecine en hacer
cuántas más viviendas mejor, como si fueran un bien de consumo más, sin
entender que este esfuerzo es contrario a un desarrollo urbano equilibrado y
coherente con un uso racional y sostenible del territorio. No teniendo nada que
ver, además, con las necesidades de
vivienda digna y adecuada a las necesidades que genera el crecimiento
demográfico. Es la gran equivocación nacional que nos ha llevado a la actual
situación, fomentada por los intereses
de unos pocos, que dejaron de lado la cordura y
la necesidad real del país a cambio de los beneficios inmediatos, aunque
se haya sacrificado el futuro en ello.
Los intereses del entramado
políticos/promotores/constructores en cada municipio, desarrollaron dinámicas de construcción de viviendas muy
superiores a las necesidades municipales y con la clara intención de
quitarle los clientes al municipio vecino. Una estrategia imposible de soportar
en un ámbito nacional y que además del despilfarro económico producido, trayendo
miles de millones de euros del futuro, que ahora estamos pagando, propició la paradoja de ser un país con millones de viviendas
vacías y centenares de miles de españoles viviendo en precario o en la calle.
Con la estabilización del
mercado inmobiliario ya se están buscando las grúas para empezar de nuevo “el
afán constructor”, pero antes de que se levanten sería conveniente conocer la
demanda real y en qué zonas se produce. La dinámica demográfica advierte que en
los próximos años se va a producir en España una importante reducción de
creación de nuevos hogares por emancipación, un progresivo crecimiento de la
cifra de desaparición de hogares por extinción y, en consecuencia, una
reducción de los crecimientos anuales de las necesidades de vivienda… con el
consiguiente debilitamiento de la demanda demográfica.
En España ya están
construidas y sin uso muchas más viviendas de las que se van a demandar en los
próximos diez años, pero la ausencia de una adecuada vertebración territorial
hace que puedan existir ámbitos con enormes excedentes y otros con escasez de
vivienda, así como segmentos de demanda insatisfecha. Una vez más se echa en falta la ordenación del
territorio y la necesaria sostenibilidad y buen uso de todos sus recursos. Volver a enterrar ladrillos y
dinero en patatales será de burros o de políticos.
Eduardo
Lizarraga/aquimicasa.com
