Los
datos del mes de agosto vuelven a confirmar la realidad del mercado español de
la vivienda en 2016. Un mercado que crece en ventas y se estabiliza en los
precios del inmobiliario. Y sufre altibajos, como el experimentado este mes de
agosto, en que el residencial ha experimentado una bajada media del 0,5% en sus
precios.
Por
supuesto que no todo el mercado se mueve al unísono, como ya estamos observando
desde hace meses. La costa mediterránea, en casi todas sus zonas, y las islas
Baleares y Canarias, experimentan un crecimiento en tasa interanual, mientras
que en las capitales y grandes ciudades junto con las áreas metropolitanas y
los municipios más pequeños, los valores medios en los precios de venta han
sido inferiores a los marcados hace un año. De esta forma la caída media con
respecto a los precios alcanzados en su momento álgido, finales del 2007, se
sitúa en un 42,1%.
Estos
son los datos reflejados por el índice de precios Tinsa Imie General y Grandes
Mercados, que se calcula a partir de las
tasaciones realizadas por la compañía a viviendas terminadas y recoge cada mes
la variación interanual del valor de una vivienda y su nivel respecto al año
2001, al que se otorga el valor 1000.
Y
la realidad que nos confirma mes a mes la estadística, con todo lo inexacta que
puede ser esta ciencia para lugares puntuales, es que el mercado residencial de
nuestro país está inmerso en un proceso de estabilización. Y que desde otoño
del 2014 el nivel del precio medio –no el precio medio del metro cuadrado- se
mueve con ligeros incrementos y decrementos en una escala situada entre los 1.320
y los 1.340 puntos.
Por
supuesto que existen tres zonas en las que no sólo las ventas crecen, sino
también los precios. La costa mediterránea, ha incrementado su precio medio un
4,1% entre enero y agosto y un 2,8% han subido los precios en Baleares y
Canarias. Y son los incrementos de estas áreas los que han propiciado el
incremento general de precios de un 0,2% durante los ochos primeros meses del
año que, en caso contrario, hubiera quedado en negativo. Tal y como ha quedado
la comparativa entre este mes de agosto y el del pasado 2105, que quedó un 0,5%
por encima del 2016.
Y
es que a pesar de todas las expectativas y datos más o menos interesados y
sesgados, los precios no suben, al menos los precios finales, porque a la hora
de poner precio a la vivienda, está comenzando de nuevo un conato de locura
colectiva, basado en estos datos aireados en muchos medios, por los que el
vendedor se piensa llegados de nuevos los antiguos tiempos y pone precios fuera
de mercado. Los pies en la tierra vuelven en cuanto el vendedor se enfrenta a
la realidad del comprador. Porque este comprador le está pidiendo descuentos
que oscilan entre el 20 y el 22% del precio solicitado.
Y
también la realidad nos alcanza cuando comprobamos de nuevo la situación del
precio medio, que desde los máximos del 2007 alcanzó en agosto un 42,1% de
caída media. Inferior a este descomunal
descenso de precios encontramos Baleares y Canarias con una caída acumulada del
30,7%. Las áreas metropolitanas sustituyen a la costa mediterránea en su
posición de mayor ajuste durante la crisis, con una caída del 46,5% frente al 46% de la costa mediterránea.
La
realidad que estamos viendo mes a mes no hace sino confirmar un futuro de
incrementos de precios débiles, ligados de alguna manera al incremento del IPC.
Por poner un ejemplo, el IPC del mes de agosto fue de un -0,6% y la caída en
los precios de la vivienda, dejando aparte las áreas específicas mencionadas,
fue de un -0,5%. Como esperamos un 2% máximo en la subida del IPC de éste año,
podemos pronosticar un aumento anual en el precio medio de la vivienda no superior al 2%, haciendo
otra vez las salvedades pertinentes.
Varias
son las razones para que estemos inmersos en ésta situación de debilidad de los
precios. Un exceso de oferta, sobre todo en vivienda de segunda mano, una
demanda, que aunque ha aumentado exponencialmente en este último año, aún está
lejos de las más de 600.000 viviendas vendidas en 2007, y unas aún más
estrictas condiciones bancarias para la concesión de hipotecas que las de antes
de la crisis, aunque han mejorado mucho en los últimos veinte meses.
Pero también es importante considerar el
descenso que los salarios han experimentado en estos años de penuria económica
y que para el mismo puesto pueden llegar a superar el 50% en contratos nuevos y
un 20% en los contratos de los que han mantenido su puesto de trabajo. La
precariedad y la movilidad laboral también están entre las razones que impulsan
esta debilidad en los precios del inmobiliario español, por lo que tienen de
inseguridad ante el futuro.
Y
mientras los precios no tiren con decisión hacia arriba va a ser difícil que la
vivienda nueva, que continúa siendo la cenicienta de esta historia, pueda irse
haciendo con un hueco en el mercado. La mayor flexibilidad del propietario de
la vivienda de segunda mano a la hora de negociar el precio de venta y la gran
diferencia de precio entre las viviendas nuevas y las usadas, hace que a pesar
del aumento en la petición de certificaciones de obra, que ha alcanzado este
mes de mayo un incremento del 79,5% sobre mayo del 2015, la venta de vivienda
nueva siga deprimida y con escasas perspectivas en el plazo medio.
La
realidad es que es muy difícil volver a incrementos de precios que nos acerquen
a los “años dorados” de la especulación inmobiliaria; y posiblemente no sea
bueno intentarlo, porque ahora estamos pagando sus consecuencias. Debemos arreglar
primero las consecuencias que la crisis económica ha tenido para las clases
medias y bajas de éste país; crear puestos de trabajo con salarios que garanticen
la vida digna de los trabajadores, acabar con la especulación y el fraude que
roban nuestro futuro y considerar que la vivienda es un derecho de todos los
españoles. Y actuar en consecuencia.
Eduardo
Lizarraga
Periodista
económico
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