Primero ha sido la sentencia del Tribunal de Justicia de la
Unión Europea contra las cláusulas suelo, en la que Bruselas ha dado un buen
revolcón judicial a nuestro Tribunal Supremo; ahora toca el turno a los gastos cobrados de
forma abusiva a la hora de formalizar la hipoteca. Pero en este caso no veremos
a nuestro Supremo en ridículo, porque el pasado mes de diciembre de 2015, ya consideraron abusivo que el cliente pagara
todos los gastos de la escritura hipotecaria.
Con la cláusula suelo ya hay
preparadas demandas colectivas y con la devolución de los gastos hipotecarios
se están comenzando a preparar por parte de las asociaciones de consumidores. Y
es que son otra vez unos cuantos miles de euros con los que los bancos, en complicidad
con Gobiernos y Banco de España, han
vuelto a quedarse, metiendo la mano en nuestros ya magros bolsillos.
El Ejecutivo del PP no quiere que la situación le vuelva a
pillar desprevenido y está preparando un decreto ley que de forma previsible se
aprobará este próximo viernes. No ha contado para nada con las asociaciones de
consumidores, ni con la mayoría de los partidos
políticos de la cámara, por lo que resulta previsible que las condiciones
impuestas por el lobby bancario se hagan sentir.
La mayor parte del sector se está preparando para la que se
avecina y bancos importantes como Santander, Bankia, Ibercaja y Sabadell ya han
cambiado sus contratos hipotecarios asumiendo parte de los gastos que hasta
ahora pagaba el cliente. Sin embargo, BBVA y Popular, afectados por la
sentencia del Supremo, que consideró las cláusulas abusivas, están dispuestos a
dar la batalla a sus clientes.
La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal
Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el
pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo
hipotecario.
El juez, en su sentencia, asegura que es abusiva la cláusula en la que se afirma que “son de cuenta
exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos
ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de
escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio
que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los
pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución,
conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las
primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte
prestataria se obliga a tener vigente”.
Además, en la cláusula del BBVA, objeto de la sentencia, el prestatario autorizaba al Banco, para que
este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total
inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los
gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la
reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de
Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas
cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía
real, que no es otra que la vivienda.
De forma parecida, y en algún caso idéntica, se encuentra
redactada dicha cláusula en la totalidad de los contratos de préstamo
hipotecario. Porque, a diferencia de la cláusula suelo, que afecta a dos
millones de hipotecas, esta otra cláusula abusiva afecta a todo el conjunto de
las mismas. Y tenemos batalla para largo, porque la sentencia del Supremo no es
muy esclarecedora en algunos aspectos; los impuestos serán lo más difícil de
determinar en todas las demandas. Y después del revolcón económico que ha
supuesto la cláusula suelo, la banca no va a ceder “gratis et amore”, por lo que el paso por los tribunales parece
casi imprescindible para que nos devuelvan lo nuestro. La banca teme que si no
dificulta la devolución, millones de
clientes harán cola para recobrar su dinero y millones de euros volarán de las
cuentas de resultados, a los bolsillos
de los consumidores.
De forma similar a lo ocurrido con las cláusulas suelo,
redactadas en los contratos hipotecarios de diferentes formas, estas cláusulas que endosan al consumidor quiera o no, todos los gastos derivados de la concertación
y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el
prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de
Atención al Cliente del Banco y, si como se espera, la respuesta es negativa,
proceda a demandar a la entidad bancaria ante los Juzgados. Esto es así, porque
la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de
concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y
tributos, quedando establecidos de manera genérica.
Los pasos a seguir por el usuario, si quiere recuperar los
entre 3000 y 6000 euros de media, son hacer
una reclamación, en primer lugar, ante el Servicio de Atención al Cliente del
Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de
la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le
pidió el dinero para la constitución de la hipoteca.
A los dos meses de dicha reclamación, haya contestado o no
el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de
haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente
demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor
o del domicilio social del Banco, indistintamente. En la demanda se solicitará la
nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados
como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente
documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento
que se ha de interponer, será necesaria la intervención de abogado y procurador.
El Tribunal Supremo
dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras
notariales e inscripción de las mismas, tanto el arancel de los notarios como
el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al
solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho.
Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la
escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista,
pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere
la posibilidad de ejecución especial”.
Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución
de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y
registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un
desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.
Además, el Tribunal
Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos
Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el
obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija
–timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco
y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en
la reclamación.
Importante es conocer también el plazo que tenemos para reclamar que,
para aquéllas hipotecas que se
encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día
siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho
plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido
totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se
hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.
Este nuevo abuso bancario no es el último que encontraremos
en los contratos hipotecarios, y es que
hasta veinte cláusulas abusivas pueden intercalar las entidades financieras para hacerse con nuestro dinero y su
beneficio. Y mientras todos esto ha
venido sucediendo en las últimas décadas, ni lo grandes partidos PP y PSOE, ni
en Banco de España, han hecho nada para defendernos. Ahora viene todo junto y puede ser un “annus horribilis” para la
banca. Ellos se lo han buscado.
Eduardo Lizarraga
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