Y para demostrar que la fascinante gestión hipotecaria de los bancos, la que originó la burbuja inmobiliaria, fue una gigantesca estafa, de los mismos autores de la cláusula suelo y de “tú pagas todos los gastos” ahora llega a los tribunales la tasación imaginativa.
Por fin se ha hecho caso a multitud de quejas y reclamaciones presentadas y la Fiscalía Provincial de Madrid ha denunciado a la sociedad de tasación Valtecnic S.A por un delito de estafa. Estafa que afecta a decenas de miles de préstamos hipotecarios en España: las tasaciones realizadas para formalizar la hipoteca se basan en la comparación de inmuebles inexistentes, datos falseados y valoraciones de ofertas cuya existencia la tasadora no ha podido demostrar. Se han tasado los inmuebles muy por encima de su valor.
Fue la solución imaginativa de los bancos para hacerse con un gran mercado de hipotecas, en un momento en que el valor de las casas no cesaba de subir. Para ello, sin tener en cuenta los bajos ingresos de los solicitantes, se elevaban de forma fraudulenta los valores de la vivienda, para así poder sortear los límites impuestos por el sistema de valoración de riesgos de la entidad.
Era un momento de abundancia de dinero traído del futuro y la entidad financiera que concedía el préstamo, necesitaba que el deudor creyera que tenía entre sus manos una vivienda cuyo valor era mucho más alto de lo que realmente valía. De esta forma embarcaba al cliente en la compra de un bien que probablemente no podría pagar. El argumento era tosco y la masificación del mismo entrañaba grandes riesgos, como luego se demostró: “la casa es cara, pero como vale mucho más, si no puedo pagarla la vendo y al menos saco un dinero”. Pero las viviendas bajaron de precio y el drama se generalizó.
Con esta denuncia de la Fiscalía de Madrid se prevé la llegada de miles de querellas contra las tasadoras en primer lugar y contra los bancos a continuación, como responsables civiles subsidiarios, por incorporar tasaciones fraudulentas a la inmensa mayoría de préstamos hipotecarios. Un panorama aterrador para los bancos, en el que se puedan tener que revisar todas sus tasaciones.
El sistema utilizado por la tasadora Valtecnic y denunciado por la Fiscalía, ha resultado ser el mismo en todos los casos analizados. Y es un sistema que se extiende casi por igual a la mayoría de las tasadoras que actualmente prestan sus servicios. La entidad financiera a la que se solicita la hipoteca ofrece los servicios de una sociedad de tasación “amiga” o “con la que trabajamos de forma habitual”, o “gente seria ¡oiga!”, “le tratarán bien”, que valorará la vivienda a hipotecar a través del llamado método de comparación. Este método ya ha sido declarado sistema ineficaz por el Tribunal Supremo en una reciente sentencia contra las valoraciones de los justiprecios expropiatorios en la Comunidad de Madrid.
Con la aplicación de este sistema, la sociedad de tasación debe buscar al menos seis operaciones de compraventa de vivienda en la zona y con características similares, ver los valores, desechar aspectos especulativos y con sus precios, hacer una media ponderada que dará como resultado el valor de nuestra casa.
Esta es la teoría a aplicar, que dista mucho de la práctica realizada. Porque donde la sociedad Valtecnic veía un bloque de casas de las que analizaba su precio, la realidad luego mostraba un solar vacío, se valoraban casas en números de calles inexistentes, los m2 de la vivienda parecían de chicle de lo que se estiraban, las terrazas se transformaban en habitaciones y las azoteas en dúplex. Y además aparecían, por arte de birlibirloque, multitud de ofertas de viviendas en la zona que luego, a la hora de mostrarlas al afectado, ya no existían o carecían de padre y madre.
El resultado de estas prácticas, realizadas por la tasadora y aceptadas como buenas por los bancos, es un certificado de tasación ficticio e inflado. Y si la tasación es fraudulenta por el método utilizado, las responsabilidades que se inician en el tasador, por incorporar datos falseados a un documento mercantil, alcanzan de lleno al banco que deberá enfrentarse a las responsabilidades civiles por las que los querellados les demandan.
Hay que entender la gravedad de lo acaecido y la larga vista de las entidades financieras desde un doble sentido. Primero, al elevar de forma fraudulenta la tasación inicial, también elevaron la tasación que tendrá el inmueble a efectos de subasta en caso de desahucio. Además, estos valores de tasación servían como referencia de valor para las operaciones que la entidad realizaba en el mercado financiero respaldada por esas hipotecas infladas; es el origen de los bonos basura.
En el caso de un desahucio, una tasación alta en origen puede causar que, sobre todo con la bajada de precio del inmobiliario, el 75% del valor de la tasación con que sale a subasta quede muy lejos de su valor real de mercado; y por lo tanto al banco le sea fácil quedarse con el bien hipotecado por el 60% de la tasación, como la ley le permite y hasta luego vender el bien a su precio de mercado, hacer negocio y dejar al afectado con una deuda de por vida.
La banca ha resuelto sus problemas con una ingente cantidad de dinero público –hasta 200.000 millones es la mayor de las cifras que se hablan- y ahora hace negocio con las viviendas de unos desahuciados que se quedan sin casa y con una deuda.
Este drama social que se ha creado por la banca y sus desmanes, ha sido fruto de una concesión de crédito fuera de los límites que marca la prudencia bancaria y unas tasaciones claramente hinchadas y dirigidas a la obtención de mayores beneficios. Todo ello bien aderezado con un proceso de ejecución hipotecaria desequilibrado, claramente favorable al acreedor debido a la actuación del lobby bancario y un órgano supervisor que ha sido como el mono del chiste, no veo, no oigo, no digo nada.
Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET
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