miércoles, 7 de septiembre de 2016

La estabilidad en los precios marca el mercado



Los datos del mes de agosto vuelven a confirmar la realidad del mercado español de la vivienda en 2016. Un mercado que crece en ventas y se estabiliza en los precios del inmobiliario. Y sufre altibajos, como el experimentado este mes de agosto, en que el residencial ha experimentado una bajada media del 0,5% en sus precios.

Por supuesto que no todo el mercado se mueve al unísono, como ya estamos observando desde hace meses. La costa mediterránea, en casi todas sus zonas, y las islas Baleares y Canarias, experimentan un crecimiento en tasa interanual, mientras que en las capitales y grandes ciudades junto con las áreas metropolitanas y los municipios más pequeños, los valores medios en los precios de venta han sido inferiores a los marcados hace un año. De esta forma la caída media con respecto a los precios alcanzados en su momento álgido, finales del 2007, se sitúa en un 42,1%.

Estos son los datos reflejados por el índice de precios Tinsa Imie General y Grandes Mercados, que  se calcula a partir de las tasaciones realizadas por la compañía a viviendas terminadas y recoge cada mes la variación interanual del valor de una vivienda y su nivel respecto al año 2001, al que se otorga el valor 1000.

Y la realidad que nos confirma mes a mes la estadística, con todo lo inexacta que puede ser esta ciencia para lugares puntuales, es que el mercado residencial de nuestro país está inmerso en un proceso de estabilización. Y que desde otoño del 2014 el nivel del precio medio –no el precio medio del metro cuadrado- se mueve con ligeros incrementos y decrementos en una escala situada entre los 1.320 y los 1.340 puntos.

Por supuesto que existen tres zonas en las que no sólo las ventas crecen, sino también los precios. La costa mediterránea, ha incrementado su precio medio un 4,1% entre enero y agosto y un 2,8% han subido los precios en Baleares y Canarias. Y son los incrementos de estas áreas los que han propiciado el incremento general de precios de un 0,2% durante los ochos primeros meses del año que, en caso contrario, hubiera quedado en negativo. Tal y como ha quedado la comparativa entre este mes de agosto y el del pasado 2105, que quedó un 0,5% por encima del 2016.

Y es que a pesar de todas las expectativas y datos más o menos interesados y sesgados, los precios no suben, al menos los precios finales, porque a la hora de poner precio a la vivienda, está comenzando de nuevo un conato de locura colectiva, basado en estos datos aireados en muchos medios, por los que el vendedor se piensa llegados de nuevos los antiguos tiempos y pone precios fuera de mercado. Los pies en la tierra vuelven en cuanto el vendedor se enfrenta a la realidad del comprador. Porque este comprador le está pidiendo descuentos que oscilan entre el 20 y el 22% del precio solicitado.

Y también la realidad nos alcanza cuando comprobamos de nuevo la situación del precio medio, que desde los máximos del 2007 alcanzó en agosto un 42,1% de caída media.  Inferior a este descomunal descenso de precios encontramos Baleares y Canarias con una caída acumulada del 30,7%. Las áreas metropolitanas sustituyen a la costa mediterránea en su posición de mayor ajuste durante la crisis, con una caída del 46,5%  frente al 46% de la costa mediterránea.

La realidad que estamos viendo mes a mes no hace sino confirmar un futuro de incrementos de precios débiles, ligados de alguna manera al incremento del IPC. Por poner un ejemplo, el IPC del mes de agosto fue de un -0,6% y la caída en los precios de la vivienda, dejando aparte las áreas específicas mencionadas, fue de un -0,5%. Como esperamos un 2% máximo en la subida del IPC de éste año, podemos pronosticar un aumento anual en el precio medio  de la vivienda no superior al 2%, haciendo otra vez las salvedades pertinentes.

Varias son las razones para que estemos inmersos en ésta situación de debilidad de los precios. Un exceso de oferta, sobre todo en vivienda de segunda mano, una demanda, que aunque ha aumentado exponencialmente en este último año, aún está lejos de las más de 600.000 viviendas vendidas en 2007, y unas aún más estrictas condiciones bancarias para la concesión de hipotecas que las de antes de la crisis, aunque han mejorado mucho en los últimos veinte meses.

 Pero también es importante considerar el descenso que los salarios han experimentado en estos años de penuria económica y que para el mismo puesto pueden llegar a superar el 50% en contratos nuevos y un 20% en los contratos de los que han mantenido su puesto de trabajo. La precariedad y la movilidad laboral también están entre las razones que impulsan esta debilidad en los precios del inmobiliario español, por lo que tienen de inseguridad ante el futuro.

Y mientras los precios no tiren con decisión hacia arriba va a ser difícil que la vivienda nueva, que continúa siendo la cenicienta de esta historia, pueda irse haciendo con un hueco en el mercado. La mayor flexibilidad del propietario de la vivienda de segunda mano a la hora de negociar el precio de venta y la gran diferencia de precio entre las viviendas nuevas y las usadas, hace que a pesar del aumento en la petición de certificaciones de obra, que ha alcanzado este mes de mayo un incremento del 79,5% sobre mayo del 2015, la venta de vivienda nueva siga deprimida y con escasas perspectivas en el plazo medio.

La realidad es que es muy difícil volver a incrementos de precios que nos acerquen a los “años dorados” de la especulación inmobiliaria; y posiblemente no sea bueno intentarlo, porque ahora estamos pagando sus consecuencias. Debemos arreglar primero las consecuencias que la crisis económica ha tenido para las clases medias y bajas de éste país; crear puestos de trabajo con salarios que garanticen la vida digna de los trabajadores, acabar con la especulación y el fraude que roban nuestro futuro y considerar que la vivienda es un derecho de todos los españoles. Y actuar en consecuencia.


Eduardo Lizarraga
Periodista económico
WWW.AQUIMICASA.NET


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