Némesis llega a la banca

La banca española está viviendo sus peores momentos en  muchísimos años, acosada por sentencias contrarias en España y en Bruselas, con un euríbor  que persiste en el terreno negativo y la absoluta percepción entre los consumidores –sus clientes- de que es “el malo de la película” y que antes de entrar en una sucursal hay que pensárselo de nuevo y sujetarse bien la cartera.

Es la consecuencia de decenios, quizá un siglo, de leyes favorables a sus intereses y que en muchos casos han sido promulgadas a su dictado, frente a los intereses de los clientes sufridores. Todo les fue bien mientras controlaron al poder  político y por lo tanto al judicial español -recordemos su rescate gestionado en tres días-, pero la integración de España en la UE colocó, por encima del Tribunal Supremo, al Tribunal de Justicia de la Unión Europea que estaba, al menos lo parece, fuera de su alcance.

La condena por parte de Bruselas de la cláusula suelo, por abusiva, no es el único varapalo que ha recibido la banca española en éste último año, ni posiblemente sea el que mayores perjuicios le va a causar, a pesar de los aproximadamente 5.000 millones que se estima tendrán que devolver por esta cláusula abusiva.

Primero supimos que los 30 euros que cobraban las entidades financieras por notificarnos un descubierto eran un abuso y no lo podían cobrar,  ya que no son intereses de demora, sino un servicio que el usuario no ha solicitado.

A continuación se condenó a la banca por otra cláusula abusiva, la que obligaba al hipotecado a pagar todos los gastos, comisiones e impuestos de su hipoteca.  Varios bancos ya han retirado la cláusula de sus hipotecas y en su publicidad aparece la frase “te quitamos los gastos hipotecarios” como si fuera una gentil gracia que nos concedieran. Pero no van a  poder evitar que millones de hipotecados –la cláusula ahora considerada abusiva e ilegal estaba en TODOS los contratos hipotecarios- recurran a los tribunales para recuperar lo que es suyo; una cantidad que oscila entre los 3.000 y 6.000 euros por afectado. La cantidad total de lo defraudado vuelve a ser astronómica.

De Bruselas nos llega la última sentencia que considera abusiva y por lo tanto ilegal, la cláusula de vencimiento anticipado que también incorporan TODOS los contratos hipotecarios.  Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado,  el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. E invocándola se han realizado centenares de miles de ejecuciones hipotecarias y desahucios desde el 1 de enero de 1995, fecha en que debieron haber sido implementadas las medidas contenidas en la directiva 93/13/CE. La actual legislación hipotecaria española, que ni gobiernos de toda índole ni entidades financieras han querido corregir, sigue siendo contraria a la normativa UE en materia de derechos de los consumidores, afectando también a un Derecho Fundamental que es el Derecho a la Vivienda.

El TJUE respondió de esta manera a una cuestión prejudicial elevada el 10 de septiembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander (Cantabria), sobre la validez de una cláusula de vencimiento anticipado presente en la hipoteca firmada con Banco Primus. Cuestión prejudicial a la que se sumaba, hacía un año,  la elevada por el juez Jesús Alemany Eguidazu, del Juzgado de Primera Instancia de Fuenlabrada (Madrid), que permitió a Bankia ejecutar una hipoteca para quedarse con la vivienda, ante el impago de una única cuota.

Hay que recordar que el Tribunal Supremo ya declaró la nulidad parcial de este tipo de cláusulas abusivas, pero proponía substituir el inicio de la ejecución hipotecaria de 1 impago a 3, como  se incluyó en la Ley 1/2013. Para ello, el Supremo tuvo en cuenta que en 2012, una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil permitía a las entidades ir a la ejecución,  tras esos tres impagos. Pero el TJUE ha dicho que eso no es posible. La cláusula abusiva se debe tener «por no puesta» y el juez debe limitarse a retirarla del contrato. Tanto esta ley, como el Tribunal Supremo, no han parado de recibir varapalos en las 8 sentencias del TJUE que ya acumula España y su Ley Hipotecaria.

La sentencia  del TJUE  supone en la práctica, que  el  incumplimiento  debe ser grave y contempla que  el consumidor pueda reaccionar y pagar los plazos pendientes y no lo haga. Si un juez español aprecia que no se cumplen esas dos condiciones, tendrá que declarar nula la cláusula de vencimiento anticipado y sobreseer la ejecución hipotecaria instada por el banco. De esta forma la entidad bancaria ya no podrá recurrir a este sistema privilegiado de reclamación,  porque la ejecución hipotecaria se habrá cerrado, En su lugar, el banco tendrá que acudir por la vía civil para exigir al consumidor las cuotas pendientes,  pero nunca la devolución completa del crédito,  ya que la cláusula es nula.

La PAH  ha informado de que va a «reclamar la declaración de nulidad de todas las ejecuciones hipotecarias y los desahucios que se han producido desde 1995». «Y lo hacemos con la razón que nos da el Tribunal de Justicia de la UE».  Sin embargo, según fuentes jurídicas, como en el caso de las cláusulas suelo la decisión del tribunal de Luxemburgo no puede alcanzar a los casos ya resueltos en firme. Sí a todos los puestos en marcha por los bancos y ligados a la cláusula abusiva. Y en particular a los paralizados a la espera de la respuesta del tribunal de la UE.  En esos casos los bancos deberán iniciar un nuevo procedimiento para reclamar las deudas.

Además, la sentencia del TJUE incluye otro revés para la banca, ya que extiende el plazo en el que se puede alegar ante el juez -o el juez detectar por sí mismo- la existencia de una cláusula abusiva.  De hecho, el representante del Gobierno de España  -¡Manda h…! como diría el  conocido Trillo- pidió que ni siquiera se estudiase el caso, porque la alegación del hipotecado había llegado fuera de plazo, cuando el juez ya había acordado la entrega del inmueble al banco. La respuesta del alto tribunal europeo es que el procedimiento sigue hasta que el inmueble se entrega de forma efectiva a la entidad. Así que hasta el último instante se puede detectar un abuso y denunciarlo.

A los bancos les ha llegado su némesis y lo que estamos contemplando, sobreviene por décadas de abusos y robos,  por el hybris que dirían los griegos, es decir, la soberbia de haberse creído superiores a todos los demás y de estar por encima de las leyes;  actuación que ya entonces se consideraba causa fundamental de todos los infortunios.  Y si los bancos ya están teniendo su némesis, sería bueno que el sector eléctrico, culpable de los mismos pecados, abusos y artimañas, asimilara la situación en una verdadera catarsis y entendiera que el abuso continuo siempre tiene su fin y su castigo.














Eduardo Lizarraga
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Lo han vuelto a hacer

Después de varios intentos fallidos,  el Gobierno, con el apoyo  de sus cómplices necesarios, PSOE  y C’s,  han sacado a la luz un decreto-ley,  aprobado el pasado viernes 20 de enero, con el objetivo de crear un procedimiento extrajudicial, que favorezca la los bancos en la devolución del dinero cobrado de más por la cláusula suelo.  No es un decreto ley que facilite la devolución automática del dinero y favorezca a los estafados,  que era lo debido, sino todo lo contrario.

De entrada, el decreto-ley ni obliga a los bancos a nada, ni establece ningún tipo de sanción para las entidades financieras que decidan no adherirse al sistema extrajudicial de reclamaciones, ni  tampoco para las que se nieguen a devolver todo el dinero a los afectados.  En realidad el decreto tiene como objetivo librar a los bancos de los costes judiciales -que una vez más pagaremos entre todos-  y que puedan acudir a los juzgados a machacar con costes o demoras a los usuarios que se resistan a aceptar lo que ellos dictaminen.

El decreto ya estaba cocinándose, cuando el pasado 21 de diciembre llegó el mazazo de la sentencia de Bruselas, que va a ser  la verdadera razón de que los bancos devuelvan el dinero estafado más los intereses y no por las actuaciones del Gobierno de Rajoy.  Recordemos,  que el Tribunal Supremo había decretado la no retroactividad del dinero cobrado de más anterior a mayo del 2013.

Todos los partidos políticos implicados,  como si se hubieran puesto de acuerdo,  con Luis de Guindos en cabeza, salieron a la palestra a explicar las bondades del decreto  para los usuarios y que se había llegado a buen puerto  por su generosa y benéfica intervención.  El Ministro de Economía justificaba el decreto afirmando que con el mismo se pretendía evitar el elevado coste que tendría para la Administración de Justicia. Nada más lejos de la realidad,  ya que el que paga las costas es el que pierde el juicio y estos iban a ser los bancos. Luego el decreto pretende, por lo tanto, ahorrarles el coste del litigio.

Pero además,  el mecanismo extrajudicial aprobado por el Gobierno cede el arbitrio de la situación a las propias entidades financieras, que pasan a ser juez y parte y vuelven a tener la sartén por el mango, que es lo que le gusta a la banca española y a lo que está acostumbrada. Hasta van a poder acordar con el usuario, el pago de las cantidades estafadas en activos financieros propios, lo que le beneficia claramente en perjuicio del estafado.

Pero el lobby bancario es poderoso y su influencia en el Gobierno es inmensa.  Durante el plazo de tiempo en que se sustancie la reclamación previa –que no será superior a tres meses,  más el mes de preparación-, “las partes no podrán ejercitar contra la otra ninguna acción judicial o extrajudicial en relación con su objeto”. Es decir, durante esos cuatro meses  los afectados tendrán que seguir pagando la estafa de la cláusula suelo y los bancos seguirán percibiendo el extra, con el beneplácito del gobierno y el apoyo incondicional de PSOE y C’s.

No acaban aquí los logros bancarios conseguidos en esa negociación secreta y de la que los consumidores han estado ausentes,  sino que rizando el rizo para unas entidades financieras que se ven liberadas de los costes judiciales, se advierte al usuario que no se acoja al procedimiento extrajudicial del gobierno y denuncie a la entidad financiera,  que podría acabar pagando las costas si el Juzgado establece  que la cantidad estafada y que tiene que devolver el banco, es inferior a la ofertada por la entidad.

A la banca y al Gobierno, los 122.000 millones de euros en ayudas, reconocidos por el Banco de España y que otras fuentes casi duplican, no les parece óbolo suficiente y se les vuelve a proporcionar una inestimable descarga de gastos en los que tendrían que incurrir por su conducta estafadora, un alargamiento del plazo para pagar y, posiblemente,  un descuento en la cantidad total a desembolsar, que podrá no ser en dinero.

Lo más lógico y esperado por los casi tres millones de estafados, hubiera sido la promulgación de un decreto que obligara a los bancos de oficio a revisar los contratos, y devolver aquellas cantidades cobradas de forma abusiva. De esta forma las visitas a los tribunales hubieran sido mucho menores y tan sólo se hubieran producido en los casos de discrepancias entre banco y estafado. Y todo ello sin olvidar las sanciones,  ausentes, pero que hubieran debido llegar por una actuación, que constituye el mayor fraude perpetrado en nuestro país. Pero en España nadie se atreve a multar a los bancos que tienen todos los derechos y por lo visto pocas o ninguna obligación.

Una vez promulgado el decreto, el Gobierno ha invitado a las asociaciones de consumidores y usuarios a que participen en una comisión de seguimiento. Pero pudiera ser que se quedaran tan solos como cuando lo elaboraron con la única ayuda o directriz del lobby bancario. Es más, algunas asociaciones de usuarios ya han anunciado medidas legales contra este decreto en el caso de que los bancos se nieguen a devolver todo el dinero a los estafados. 

Lo han vuelto a hacer. El Gobierno a ayudar a los bancos, éstos a salirse con lo que querían, los estafados a no tenerlo claro a pesar de la sentencia europea y las asociaciones de consumidores a verse ninguneadas. Bruselas asoma de nuevo en lontananza.

Eduardo Lizarraga

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De los creadores de la cláusula suelo llega la tasación imaginativa

Y para demostrar que la fascinante gestión hipotecaria de los bancos, la que originó la burbuja inmobiliaria, fue una gigantesca estafa, de los mismos autores de la cláusula suelo y de “tú pagas todos los gastos” ahora llega a los tribunales la tasación imaginativa.

Por fin se ha hecho caso a multitud de quejas y reclamaciones presentadas y la Fiscalía Provincial de Madrid ha denunciado a la sociedad de tasación Valtecnic S.A por un delito de estafa. Estafa que afecta a decenas de miles de préstamos hipotecarios en España: las tasaciones realizadas para formalizar la hipoteca se basan en la comparación de inmuebles inexistentes, datos falseados y valoraciones de ofertas cuya existencia la tasadora no ha podido demostrar. Se han tasado los inmuebles muy por encima de su valor.

Fue la solución imaginativa de los bancos para hacerse con un gran mercado de hipotecas, en un momento en que el valor de las casas no cesaba de subir. Para ello, sin tener en cuenta los bajos ingresos de los solicitantes, se elevaban de forma fraudulenta los valores de la vivienda, para así poder sortear los límites impuestos por el sistema de valoración de riesgos de la entidad.

Era un momento de abundancia de dinero traído del futuro y la entidad financiera que concedía el préstamo, necesitaba que el deudor creyera que tenía entre sus manos una vivienda cuyo valor era mucho más alto de lo que realmente valía. De esta forma embarcaba al cliente en la compra de un bien que probablemente no podría pagar. El argumento era tosco y la masificación del mismo entrañaba grandes riesgos, como luego se demostró: “la casa es cara, pero como vale mucho más, si no puedo pagarla la vendo y al menos saco un dinero”. Pero las viviendas bajaron de precio y el drama se generalizó.

Con esta denuncia de la Fiscalía de Madrid se prevé la llegada de miles de querellas contra las tasadoras en primer lugar y contra los bancos a continuación, como responsables civiles subsidiarios, por incorporar tasaciones fraudulentas a la inmensa mayoría de préstamos hipotecarios. Un panorama aterrador para los bancos, en el que se puedan tener que revisar todas sus tasaciones.

El sistema utilizado por la tasadora Valtecnic y denunciado por la Fiscalía, ha resultado ser el mismo en todos los casos analizados. Y es un sistema que se extiende casi por igual a la mayoría de las tasadoras que actualmente prestan sus servicios. La entidad financiera a la que se solicita la hipoteca ofrece los servicios de una sociedad de tasación “amiga” o “con la que trabajamos de forma habitual”, o “gente seria ¡oiga!”, “le tratarán bien”, que valorará la vivienda a hipotecar a través del llamado método de comparación. Este método ya ha sido declarado sistema ineficaz por el Tribunal Supremo en una reciente sentencia contra las valoraciones de los justiprecios expropiatorios en la Comunidad de Madrid.

Con la aplicación de este sistema, la sociedad de tasación debe buscar al menos seis operaciones de compraventa de vivienda en la zona y con características similares, ver los valores, desechar aspectos especulativos y con sus precios, hacer una media ponderada que dará como resultado el valor de nuestra casa.

Esta es la teoría a aplicar, que dista mucho de la práctica realizada. Porque donde la sociedad Valtecnic veía un bloque de casas de las que analizaba su precio, la realidad luego mostraba un solar vacío, se valoraban casas en números de calles inexistentes, los m2 de la vivienda parecían de chicle de lo que se estiraban, las terrazas se transformaban en habitaciones y las azoteas en dúplex. Y además aparecían, por arte de birlibirloque, multitud de ofertas de viviendas en la zona que luego, a la hora de mostrarlas al afectado, ya no existían o carecían de padre y madre.

El resultado de estas prácticas, realizadas por la tasadora y aceptadas como buenas por los bancos, es un certificado de tasación ficticio e inflado. Y si la tasación es fraudulenta por el método utilizado, las responsabilidades que se inician en el tasador, por incorporar datos falseados a un documento mercantil, alcanzan de lleno al banco que deberá enfrentarse a las responsabilidades civiles por las que los querellados les demandan.

Hay que entender la gravedad de lo acaecido y la larga vista de las entidades financieras desde un doble sentido. Primero, al elevar de forma fraudulenta la tasación inicial, también elevaron la tasación que tendrá el inmueble a efectos de subasta en caso de desahucio. Además, estos valores de tasación servían como referencia de valor para las operaciones que la entidad realizaba en el mercado financiero respaldada por esas hipotecas infladas; es el origen de los bonos basura.

En el caso de un desahucio, una tasación alta en origen puede causar que, sobre todo con la bajada de precio del inmobiliario, el 75% del valor de la tasación con que sale a subasta quede muy lejos de su valor real de mercado; y por lo tanto al banco le sea fácil quedarse con el bien hipotecado por el 60% de la tasación, como la ley le permite y hasta luego vender el bien a su precio de mercado, hacer negocio y dejar al afectado con una deuda de por vida.

La banca ha resuelto sus problemas con una ingente cantidad de dinero público –hasta 200.000 millones es la mayor de las cifras que se hablan- y ahora hace negocio con las viviendas de unos desahuciados que se quedan sin casa y con una deuda.

Este drama social que se ha creado por la banca y sus desmanes, ha sido fruto de una concesión de crédito fuera de los límites que marca la prudencia bancaria y unas tasaciones claramente hinchadas y dirigidas a la obtención de mayores beneficios. Todo ello bien aderezado con un proceso de ejecución hipotecaria desequilibrado, claramente favorable al acreedor debido a la actuación del lobby bancario y un órgano supervisor que ha sido como el mono del chiste, no veo, no oigo, no digo nada.

Eduardo Lizarraga

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"Annus horribilis" para la banca: ahora los gastos

Primero ha sido la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea contra las cláusulas suelo, en la que Bruselas ha dado un buen revolcón judicial a nuestro Tribunal Supremo;  ahora toca el turno a los gastos cobrados de forma abusiva a la hora de formalizar la hipoteca. Pero en este caso no veremos a nuestro Supremo en ridículo, porque el pasado mes de diciembre de 2015,  ya consideraron abusivo que el cliente pagara todos los gastos de la escritura hipotecaria. 

Con la cláusula suelo ya hay preparadas demandas colectivas y con la devolución de los gastos hipotecarios se están comenzando a preparar por parte de las asociaciones de consumidores. Y es que son otra vez unos cuantos miles de euros con los que los bancos,  en  complicidad con Gobiernos  y Banco de España, han vuelto a quedarse, metiendo la mano en nuestros ya magros bolsillos.

El Ejecutivo del PP no quiere que la situación le vuelva a pillar desprevenido y está preparando un decreto ley que de forma previsible se aprobará este próximo viernes. No ha contado para nada con las asociaciones de consumidores,  ni con la mayoría de los partidos políticos de la cámara, por lo que resulta previsible que las condiciones impuestas por el lobby bancario se hagan sentir.

La mayor parte del sector se está preparando para la que se avecina y bancos importantes como Santander, Bankia, Ibercaja y Sabadell ya han cambiado sus contratos hipotecarios asumiendo parte de los gastos que hasta ahora pagaba el cliente. Sin embargo, BBVA y Popular, afectados por la sentencia del Supremo, que consideró las cláusulas abusivas, están dispuestos a dar la batalla a sus clientes.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

El juez, en su sentencia, asegura que  es abusiva la cláusula  en la que se afirma que “son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Además, en la cláusula del BBVA,  objeto de la sentencia,  el prestatario autorizaba al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

De forma parecida, y en algún caso idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en la totalidad de los contratos de préstamo hipotecario. Porque, a diferencia de la cláusula suelo, que afecta a dos millones de hipotecas, esta otra cláusula abusiva afecta a todo el conjunto de las mismas. Y tenemos batalla para largo, porque la sentencia del Supremo no es muy esclarecedora en algunos aspectos; los impuestos serán lo más difícil de determinar en todas las demandas. Y después del revolcón económico que ha supuesto la cláusula suelo, la banca no va a ceder “gratis et amore”,  por lo que el paso por los tribunales parece casi imprescindible para que nos devuelvan lo nuestro. La banca teme que si no dificulta la devolución,  millones de clientes harán cola para recobrar su dinero y millones de euros volarán de las cuentas de resultados,  a los bolsillos de los consumidores.

De forma similar a lo ocurrido con las cláusulas suelo, redactadas en los contratos hipotecarios de diferentes formas,  estas cláusulas que endosan  al consumidor quiera o no,  todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, si como se espera, la respuesta es negativa, proceda a demandar a la entidad bancaria ante los Juzgados. Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

Los pasos a seguir por el usuario, si quiere recuperar los entre 3000 y 6000 euros de media,  son hacer una reclamación, en primer lugar, ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca.

A los dos meses de dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente. En la demanda se solicitará la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de abogado y procurador.

 El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

Además,  el Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

Importante es conocer  también el plazo que tenemos para reclamar que,  para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

Este nuevo abuso bancario no es el último que encontraremos en los contratos hipotecarios,  y es que hasta veinte cláusulas abusivas pueden intercalar las entidades financieras  para hacerse con nuestro dinero y su beneficio.  Y mientras todos esto ha venido sucediendo en las últimas décadas, ni lo grandes partidos PP y PSOE, ni en Banco de España, han hecho nada para defendernos.  Ahora viene todo junto  y puede ser un “annus horribilis” para la banca. Ellos se lo han buscado.

 

Eduardo Lizarraga

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La incertidumbre política se reflejará en el inmobiliario

La segunda legislatura de Mariano Rajoy se abre llena de incertidumbres que tardarán en despejarse.  Tal vez la primera consista en la continuidad del tripartito, PP, PSOE y C’s, que lleva actuando un mes y que podría tener cuerda para el resto de la legislatura o no. El interrogante lo pone la crisis reinante en el Partido Socialista, que deberá resolverse en los próximos meses y que condicionará el devenir de la legislatura. Será muy diferente gobernar con  el PSOE de Susana Díez a hacerlo con el PSOE de Pedro Sánchez. La militancia tendrá la palabra, o deberá tenerla,  si se quiere que el partido prosiga y no se fraccione.

En todo caso la política de vivienda que ha seguido el PP durante estos últimos cuatro año s y que tiene marcadas sus líneas maestras, se va a ver influida por la participación de “socios” que ahora son necesarios.

La línea maestra de la política de vivienda del Partido Popular y que ha sido prorrogada por un año, dotándolo con 550 millones de euros,  ha sido el denominado “Plan de Vivienda 2013-2106”, con una apuesta clara por el alquiler dirigido a la población más desfavorecida,  en detrimento de las subvenciones a la VPO que marcaron las anteriores legislaturas. El Plan, dotado con más de 2.400 millones favoreció a más de medio millón de familias necesitadas.  

Los” buenos resultados obtenidos”, según el Ministro Portavoz, Íñigo Méndez de Vigo, ya están impulsando un nuevo plan, de características muy similares al prorrogado y que se tramitará para el periodo 2018-2021. Sin embargo, desde distintas organizaciones sociales critican esta continuidad, asegurando que el plan se ha quedado muy corto, con poco apoyo a una verdadera política de alquileres y dejando a muchas familias fuera. Tampoco todos los jóvenes pueden acceder al mismo y deben continuar viviendo con sus progenitores, hasta edades demasiado avanzadas, impidiendo la creación de nuevos hogares.  También los profesionales piden medidas necesarias para que la oferta y la demanda se equilibren, mayor seguridad jurídica, incentivos fiscales y la regulación del alquiler turístico.

Por su parte, el PSOE , en la campaña, propuso la aplicación de una tasa transitoria a viviendas desocupadas y garantías para el cobro del alquiler y, desde Ciudadanos ofrecieron fomentar sistemas de arbitraje, bonificar el IBI de las viviendas vacías que se alquilen y crear un contrato tipo. Unidos Podemos defendió la protección de los inquilinos, la introducción de mecanismos para asegurar la renta y la aprobación de un impuesto sobre viviendas vacías.

No parece que la política servil realizada por el partido de Rajoy con los bancos,  pueda seguir durante esta legislatura.  Su anterior mayoría absoluta  le permitió aprobar en solitario la reforma de la Ley Hipotecaria, que ha recibido varios varapalos desde Bruselas, la desaprobación de los partidos de la oposición  y el rechazo por insuficiente protección ante los desahucios de distintas organizaciones sociales.

El PP estaba preparando, en complicidad con el PSOE,  un código de buenas prácticas, que aprobaría el pasado día 30 de diciembre y tendría como objetivo  la devolución del importe de la cláusula suelo a los damnificados. El código de buenas prácticas sería de adhesión voluntaria para la banca que impuso estas prácticas abusivas a los usuarios. De acuerdo a las palabras del portavoz del Ejecutivo, los principales objetivos de este documento serían el de dar seguridad a los afectados e intentar resolver el problema de forma rápida. Lo que no decía Méndez de Vigo es que se contemplaba una quita para que los bancos agilizaran el pago de lo cobrado indebidamente. La sorpresiva sentencia de Bruselas, en contra de los bancos, ha impedido la nueva maniobra impuesta por el lobby bancario. 

Lo que tiene que hacer el Gobierno es obligar a los bancos a que cumplan la sentencia de Bruselas y crear un instrumento que facilite el cobro íntegro y rápido de las cantidades estafadas sin tener que recurrir a los Tribunales, con los gastos innecesarios y el colapso de la Justicia que ello supone.

El resto de los partidos se muestran más firmes en su política contra los abusos bancarios. Así, el PSOE se centró en prometer la eliminación automática de las cláusulas declaradas abusivas. Ciudadanos pidió una política de sanciones a la banca, en concreto a las entidades que ofrecieran a los consumidores préstamos irresponsables; y Podemos propuso cambiar el procedimiento de ejecución, con el fin de proteger a los deudores.

En cuanto a la dación en pago, no contemplada por el Partido Popular en inicio, ha sido traída por Ciudadanos, aunque de forma “light” para que la banca no tenga problemas de solvencia. Pero C’s iba mucho más allá en su programa electoral y defendía expropiación temporal del uso de la vivienda a la banca. El PSOE justificó la necesidad de normalizar la dación en pago a precio de préstamo y Podemos, que ésta se llevase a cabo con carácter retroactivo, además de que se prohibiesen los desalojos forzosos sin alternativa.

Las ayudas a la rehabilitación y ampliación también han ocupado un lugar importante en las discusiones para revitalizar el mercado inmobiliario y la construcción.  Y estarán presentes en el nuevo Plan de Vivienda buscando mejorar la calidad de la edificación, la accesibilidad universal, la eficiencia energética y la adecuación para la recogida de residuos y conservación.

Como sucede con todo lo público, tampoco la vivienda pública, gusta al partido de Mariano Rajoy, que suprimió los subsidios a los préstamos destinados a Viviendas de Protección Pública (VPO), recorte que llegó a más de 300.000 familias. Una medida, de carácter retroactivo, que  se vio complementada con la venta de diferentes promociones de vivienda pública a fondos buitre, como hizo Ana Botella en Madrid con las viviendas municipales del IVIMA.  Como era de esperar no hay ninguna propuesta del PP relacionada con estas viviendas sociales.

Por el contrario, las propuestas de la oposición sí que contemplaban medidas para mejorar el acceso y el número de este tipo de viviendas. Tanto PSOE y Ciudadanos han optado por construir VPO destinada preferente al alquiler. Asimismo, los socialistas proponen que el umbral de acceso a este tipo de inmuebles sea, como máximo, un tercio de la renta de los solicitantes. Por su parte, Unidos  Podemos exige prohibir la privatización del parque público de vivienda y la creación de figuras jurídicas para poder ceder el uso de estos pisos a la administración.

Debido a su imparable auge, los inmuebles destinados al alquiler turístico han sido incluidos dentro del Plan Integral del Turismo, en concreto, a través de medidas que buscan que esta modalidad de arrendamiento se realice en condiciones de calidad, transparencia y fiscalidad adecuadas. En esta misma línea, el PSOE ha reclamado una regulación específica para tales inmuebles, postura que comparten Ciudadanos y Podemos. Y es que la ilegalidad que rige en muchas de estas viviendas está causando profundos problemas en el sector por su opacidad ante Hacienda y la desprotección del viajero.

La fiscalidad de la vivienda siempre ha sido un punto a favor para la compra, pero desde el año 2013 no existen deducciones fiscales a la adquisición de vivienda en España. Esta medida continuará durante los próximos cuatro años para alegría de Montoro y preocupación para constructores y promotores.  Distinto proceso puede ser la vuelta del impuesto  sobre patrimonio, propuesto por el PSOE, Ciudadanos y Podemos, aunque con distintos tramos impositivos.

Todos los indicadores muestran la estabilización y mejora del mercado inmobiliario, tanto en el aumento de compraventas como en la consolidación al alza de los precios. Las medidas que tomen las distintas administraciones, comenzando por el Gobierno central pueden acelerar o retrasar esta recuperación…veremos.

Eduardo Lizarraga

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